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拆解資本增值稅常見謬誤 以離港時物業市值計價




在英國云云的稅務詞彙當中,其中一個令最多香港人聞之色變的,相信就是資本增值稅(Captial gain tax)。事關不少港人移英本錢,很大機會均是來自賣出香港物業,賺取數以百萬甚至千萬計的現金,然後舉家移英,展開人生新篇章。但假如移英前並無為資本增值稅做好準備或處理不當,移英本錢將有機會被削減,因為賣樓後獲得的回報是有機會需要納稅,而當中衍生的一個大謬誤,就是不少港人誤以為英國會以出售物業時的當時市值作為計價,這個想法是大錯特錯。


三步驟計資本增值稅

英國計算資本增值稅的方法很直接,一共分為三個步驟,第一個步驟是計算收益(Gain),就是從業權持有人的賣出價減去買入價,當中產生的利潤作為計算,假設陳先生(化名),於2017年在香港以400萬元買入一個物業,然後在2021年移民英國,2023年以600多萬元把物業賣出,扣除律師費、經紀佣金等,是次交易產生了至少200萬元盈利,由於陳先生賣出物業時,已是英國稅務居民,理論上這200萬元盈利是需要納稅,即支付資本增值稅。

第二步就是計算Taxable Gain,即同一稅務年內,陳先生或有其他需要納入計算資本增值稅的交易,例如陳先生在該年度將某股票賣出,產生10萬元盈利,這10萬元也要連同賣樓所獲的200萬元一併計算。

至於這些盈利當中,他需要支付多少稅項,就是第三個步驟,計算資本增值稅。在這部份要視乎很多因素,例如要知道陳先生在英國屬於哪個稅階,才能計算出要支付多少稅項,可能是盈利當中的18%或28%,不過無論如何,都難以算是一個少數目。由於每個個案的情況可以有很大分別,最妥善的方法還是找專業會計師諮詢。


常見大謬誤:以賣出物業市價作為計算因素

不少港人誤以為英國計算資本增值稅,是可以用賣出物業的當時市值作計算,例如陳先生在2023年以600萬元賣出物業,他在賣出物業前先找估價行估價,估價行估計市價為650萬元,陳先生以600萬元賣出,以市價計是蝕50萬元,所以不用交稅,這想法是錯誤的,因為英國政府不會考慮物業當時市值,這種計法在英國並不成立。


小心別與加拿大稅制混淆

為甚麼會出現這個謬誤?筆者估計原因有可能與加拿大移民政策有關。由於加拿大計算資本增值稅時,是以業權持有人移民到加拿大「當時市值」計,並不會考慮最初買入價,兩者落差自然可以很大。

想有效避免支付昂貴資本增值稅,最好方法當然是移英前已賣出物業,並諮詢專業人士做好Clean Captial,那就可以安心了。

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